泰政发〔2005〕83号
各乡（镇）人民政府，市各委、局（公司）、直属单位，市各房地产开发企业、中介机构：
为全面贯彻落实《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》、《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》和国家建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》精神，加强对房地产市场的引导和调控，促进我市房地产业的健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产中介服务管理规定》等法律、法规的规定，结合我市房地产市场的现状，现就进一步加强和规范我市房地产市场管理的有关事项通知如下：
一、强化规划调控，改善住房供应结构
（一）科学规划开发、合理布局建设。在城市总体规划和近期建设规划中，要根据本市房地产市场需求情况，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，保持房地产市场的均衡发展，并合理配置市政配套设施。
（二）严格控制低密度、高档住房建设。对中低价位普通商品住房建设项目在供应土地前，由市规划局依据规划出具建筑高度、容积率、建筑密度、绿地率等规划设计条件，市建设部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保障中低价位、中小套型住房的有效供应，保持中低收入家庭购房需求。
（三）加强房地产开发项目的规划许可监管。对两年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。对房地产开发中各种违反城市规划法律法规的行为，要依法查处并追究有关责任人的责任。
二、加强土地供应调控，严格土地管理
（四）加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未开工建设的，征收土地闲置费；满两年未开工建设的，无偿收回土地使用权。
（五）规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供应监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违法违约违规责任。
三、加强市场监管，规范市场秩序
（六）严格房地产开发企业资质管理。对未取得房地产开发企业资质证书或者超越其资质等级从事房地产开发经营业务的，一律暂停开发项目建设。如有此类情况，必须在10日内到市建设局补办相关手续并接受处理；逾期不办的将按《城市房地产开发经营管理条例》的规定予以严肃查处。
（七）积极推进房地产网络管理系统建设。房地产管理部门应逐步推行“预售许可申请审批—— 商品房预售合同网上登记备案”等网上审批业务，所有房地产开发企业须在年内完成网上系统建设。
（八）强化商品房交付管理和工程竣工验收备案。各房地产开发企业必须按要求建设好各项配套设施，完成消防、规划、人防、物业、竣工备案等法定的单项验收工作，单项验收不合格的，房地产管理部门不得办理商品房买卖合同登记备案手续。分期开发的项目，须在完成永久水、电、市政及煤气、通信、通邮等生活必需的基础设施项目建设并经相关职能部门验收合格后，方可将房屋交付业主使用。
（九）加强商品房广告管理。凡未取得《商品房预售许可证》的房地产开发企业，一律不得以任何名目发布商品房预销售广告。房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的各类商品房广告中明示及承诺的内容和事项，应当与购房者在《商品房买卖合同》中予以明确。商品房预售广告及楼盘说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。严禁开发企业利用广告制造虚假信息、恶意炒作，一经发现将严肃查处。
（十）加强商品房预售管理，依法严肃查处违法违规销售行为。房地产开发企业必须在商品房预售前向市房地产管理处领取《商品房预售许可证》。凡未取得商品房预售许可证的房地产开发项目，不得以任何方式进行预售或内部认购，不得以任何方式取得任何款项。房地产开发企业在取得《商品房预售许可证》后进行商品房预售的，必须与承购人签订由江苏省建设厅、工商行政管理局监制的《商品房买卖合同》，合同内容必须填全、填实，不得涂改。严禁以会员卡、贵宾卡、选房号牌等任何形式变相预售商品房。此前已发生的，相关开发企业必须立即纠正。对虚构买卖合同，囤积房源，发布不实价格和销售进度信息，恶意抬高房价，诱骗消费者争购，以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，将公开予以曝光。对一些情节严重，性质恶劣的，将依法从严查处。
（十一）严格商品房买卖合同备案管理。房地产开发企业在与承购人签订《商品房买卖合同》之日起30日内，必须到市房地产管理处办理商品房买卖合同登记备案手续，从2005年1月1日起预售的商品房，必须进行登记备案，房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人必须一致，市房屋权属登记部门在受理商品房权属登记申请时应认真审核把关。
（十二）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人未取得房屋所有权证前，房产管理部门不能为其办理转让手续。实行实名制购房，房地产开发企业应审核购房人的身份证明，一经登记不得擅自更改购房者姓名，否则将按有关规定予以严肃处理。
（十三）推行房地产交易价格市场评估制度。在房地产交易过程中，对于申报价格明显低于或高于同区域房地产市场价格的，须出具具有评估资质的房地产价格评估机构评估的交易价格评估报告，房地产交易鉴证部门应以报告期内的评估价格办理登记手续，依法收取相关税费。每年年底前市房地产管理处应会同财政、物价等部门对全市房屋交易价格及收费进行核查，对买卖双方串通、工作人员徇私舞弊造成国家税费流失的，按有关规定进行严肃处理。
（十四）严禁房地产中介机构采用不过户方式进行房屋置换和收购业务。中介机构在从事房屋置换和收购业务时，中介机构所取得的房屋，必须按照《江苏省城市房地产交易管理条例》的相关规定办理房屋产权鉴证手续，未经过户的房屋一律不得再次上市销售。
（十五）实行房地产中介服务机构备案制度。凡从事房地产中介业务的相关机构，须持以下资料于今年8月底前向市房地产管理处申请备案。
1、营业执照复印件；
2、经营场所的《房屋所有权证》或租赁证明复印件；
3、注册资金不低于10万元，如果开展商品房代理销售业务，注册资金不低于50万元的验资报告；
4、两个以上在本机构执业的房地产经纪人或经纪人协理证明文件。设立分部的，每个分部应增加一定比例的房地产经纪人或经纪人协理。
经查验，资料齐全的，市房地产管理处应在7个工作日内核发《房地产中介服务机构备案证书》。未经备案的将依照《城市房地产中介服务管理规定》，会同有关部门责令停止房地产中介业务，并依法处以罚款，同时房屋权属部门不得受理其代理的房地产中介服务业务。
外地房地产中介服务机构到本市开展业务的，也应进行备案。
（十六）实行房地产中介服务执业人员持证上岗制度。房地产中介服务机构的执业人员应当具有相应的中介服务执业资格，实行持证上岗。自2005年10月1日起未取得上岗证的人员，房屋权属登记部门不得受理其代理的房产中介服务业务。领取中介服务执业人员上岗证应向市房地产管理处提供以下资料：
1、本人房地产中介服务资格证书；
2、与所在房地产中介服务机构签订的劳动合同；
3、二寸免冠照片两张。
（十七）落实房地产中介服务机构责任。房地产中介服务机构的执业人员承办业务，由其所在的中介服务机构统一受理并与委托人签订书面中介服务合同。因中介机构服务人员过错，造成当事人损失的，按照建设部《城市房地产中介服务管理规定》的有关规定处理。
（十八）建立房地产中介机构诚信档案和网络查询系统。对通过备案和年度检查合格的房地产中介服务机构，将通过媒体向社会公布，并将房地产中介服务机构及执业人员资信情况输入泰兴建设信息网（http://www.txcin.gov.cn），供市民查询。对房地产中介服务机构和执业人员的违法违规行为，将进行严肃查处，直至注销执业资格。
四、调整税收政策，严格税收征管
（十九）充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。
（二十）自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过两年（含两年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。
普通住房与非普通住房的界定办法依照泰州市的有关规定执行。
五、加强商品房价格监管，规范价格行为
（二十一）市物价局要加强对普通住宅商品房和经济适用房价格管理。在核定普通住宅商品房和经济适用房价格时，要严格执行《泰兴市商品房价格管理实施办法》（泰政发[2004]112号），综合考虑社会平均成本、市场情况、承受度、涨幅等情况，合理确定住房价格，规范住房价格行为。
（二十二）要建立商品住宅价格的社会约束机制。市物价局要重点开展对商品住宅社会平均成本的监审，定期测算我市不同区位商品住宅的社会平均成本；加强对涉及商品房各项行政事业性收费的监审，强化对管道燃气、自来水、电力、电话、有线或光缆电视等垄断性行业的价格监管，降低商品房成本，减轻房地产企业和购房人的负担。
（二十三）加大对房地产市场中各种价格欺诈、牟取暴利、期房炒作等违法行为的查处力度，对房地产开发企业擅自提价销售、不明码标价、通过中介机构哄抬房价的行为，一经查实，从严查处。
六、加强房地产信贷管理，防范金融风险
（二十四）金融机构要采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
（二十五）建立各类信贷业务的尽职和问责制度，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，纠正违规放贷行为。
（二十六）金融机构要积极配合市建设局、房地产管理处对房地产开发企业商品房预售款的专项检查，确保预售款在开发项目竣工验收合格之前只能用于支付预售商品房的开发建设费用。
七、加强市场监测，完善信息披露制度
（二十七）市建设局、房地产管理处要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测，加强对市区各类地段同品质房屋销售价格及租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。
（二十八）市国土资源局要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求，合理供应土地。
（二十九）加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
以上通知，希即知照执行。
二OO五年七月六日
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