鉴于群租存在以上种种隐患，业主若欲将房屋分割出租给多人的，有关专家认为，房东必须符合以下几个方面要求： 依据《上海市居住房屋管理实施办法》的规定，人均建筑面积不低于10平方米或者人均使用面积不低于7平方米，因此，每一个出租部位空间应当符合上述最低要求，以确保承租人基本的生活需求。 根据《租赁房屋治安管理规定》的规定，出租人应当审核承租人的有效身份证件，如身份证、暂住证(非上海市户口情形)等，了解承租人姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况，并报公安派出所备案。将房屋出租给外来流动人口的，根据《上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法》的规定，向所在地公安派出所办理《房屋租赁治安许可证》，并将承租人的基本情况报派出所备案，并督促外来流动人口赴派出所办理暂住证，以此预防一些犯罪分子承租房屋。出租人并应当定期检查，落实防火、防盗措施，及时排除治安隐患，发现违法犯罪活动或者违法犯罪嫌疑人、可疑物品，及时报告公安部门。 依据《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，对房屋进行合理装饰，不得破坏主体建筑结构，并报物业管理企业备案，与物业管理企业签署物业服务协议，接受物业管理企业的检查。装饰时，应当用阻燃或者砖混材料，防止火灾发生；出入口、过道、电线布设等应当符合消防安全要求。建议尽量不要使用煤气，或者安装煤气安全装置，避免煤气泄漏事故发生；配置的电器设备总和用电量不应当超过房屋最大电力负荷。不得将厨房、卫生间、阳台等结构改为房间出租，亦不可在没有排水管道的房间、阳台里设置厨房、卫生间。 依据《上海市居住房屋租赁管理实施办法》的规定，及时赴该房屋所在地街道办事处办理租赁登记备案手续，并依法缴纳租赁税费。 若是承租他人房屋后再转租的，除了应当符合上述要求外，还应当取得出租人同意转租以及装饰房屋，并要求业主配合办理相关备案或审核手续。 出租人应当加强房屋内部管理，建议可设立承租人公约，规范住户使用房屋的规则，避免承租人的不良生活习惯影响了小区物业管理，打扰相邻人员的生活，引发安全事故、治安案件，并将承租人公约作为每一份租赁合同的附件，承租人违反的，业主可以单方面接触租赁合同，并收回房屋。 同时，承租此种“群租”房屋的，作为承租人，应当从以下几方面做好审核： 审核出租人是否有权出租，核查房地产权证，或赴房屋所在地房地产交易中心进行产权调查，确保出租人系产权人，若不是产权人之情形的，则需要出租人提供产权人同意转租的书面证明材料、产权人身份证件等，另外，还需要核查出租人身份证件、工作证件等。特别对于一些黑中介租下业主房屋后，再次转租之情形，更应当特别小心审核相关材料，最好能够与业主亲自确认。 检查房屋构造，估算是否满足人均最低建筑面积不少于10平方米，或者人均使用面积不少于7平方米要求，隔墙是否坚实、是否使用防火材料、门窗是否牢固、过道出入口是否宽敞、卫生间是否足够等。 了解同住人员数量、性别、职业背景、整体素质、生活习惯、户籍、身份证件等基本情况。 检查房屋内水、电、火使用状况，注意电器数量和使用频率、煤气使用状况和安全装置等。 了解出租人是否办理治安登记取得《治安许可证》(外来流动人口承租情形)、租赁登记备案，是否缴纳租赁税费等情形。 了解出租人内部管理方法，定期检查次数，并可向物业管理部门或者相邻业主打听该屋合租状况。 |
