（图片来源：北京晨报） 昨天（8月22日）起，央行开始实行上调后的新利率。记者在几家银行看到，关于加息的文件已贴出。而在银行大厅除了办理和咨询转存的市民增加外，还有部分市民在咨询房贷还款的事宜。深发展银行工作人员在给记者算账后发现，按照购房贷款30万元、20年期的等额本息的还款方式计算，即使仍执行优惠利率，明年起月还款额要比今年至少增加成本106.44元，一年多花1000多元（见表1）。 同样多次加息后，公积金与商贷的利率差再次加大，优势更为突出。链家地产市场部研究人士介绍，如贷款额30万元、期限20年，在月还款方面，使用公积金贷款每月可比商贷的优惠利率少237.17元，累计节省利息56920.8元；如果与商贷的基准利率相比，公积金月供少441.3元，利息节省达到105912元（见表2）。 【后市分析 】 单纯加息难撼刚性需求 本市（北京市）商品住宅成量热季不热，甚至连续出现多个“黑色星期天”，凸显价格对需求的抑制作用以及供应量的不足。昨日（8月22日）央行执行年内第四次加息，此举是否会让房地产市场的成交状况雪上加霜？多位市场分析人士认为，尽管四次加息合力抬高了购房人的还款金额，但单纯依靠加息手段难以削减需求量和成交量，房地产市场的价格现状不会因此受到撼动。 “我爱我家”副总胡景晖分析认为，需求量之所以不会受到加息的影响。首先，从市场供应角度看，当下开发商的融资渠道越来越多样化，对于银行开发贷款的依存度有所降低。因此仅靠加息难以抑制开发商的投资热情，也就难以削减市场中可供选择的产品数量。 其次，从购房者的角度来看，根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析，自住型购房人在迅速攀升的房价前并没有因为加息而延缓购房计划，而只会去选择一些低总价的中小户型，尽量减少贷款量。而寄希望于房价上涨获利的投机型买家，只要房价上涨的幅度能够满足投资预期，加息后每个月几十元钱的额外负担，几乎可以忽略不计。 再次，根据“我爱我家”市场研究中心对今年前三次加息的跟踪分析，已持有房产的按揭中业主在连续加息后，出现了一些二手中高档大户型的抛盘现象。其主要原因是近几年租金平稳，而连续加息导致买家投资回报率有所下降，于是他们选择在房价高涨阶段套现获利转换投资形式。但是，由于这部分房源数量很少，并不能有效满足市场需求，因此对市场整体价格和供求现状也难有撼动。 胡景晖认为，单纯的加息对房地产市场的调控已经“失灵”。“要改变整体供求现状、平抑房价、满足广大中低收入阶层的居住需求，必须采取综合手段。例如通过尽快开征物业税、减少二手房流通环节税费等调控手段，释放存量房市场能量，迅速而有效地增加供给，平抑房价。” （记者 杨舒萌） 频繁加息动摇投资客“拿房”信心 中大恒基市场总监付严分析认为，对于部分已经购房用来投资的业主，由于房价上涨已到达高位，而房屋租金整体上涨水平比较慢，加息后其资金占有成本会进一步增加，所以部分投资的业主将选择出售手里持有的房产，这将增加二手房的房源供给，缓解二手房房价过快上涨的势头。 “尤其是2002年以后购买高档公寓作为投资用途的消费者，央行的多次加息使其收益越来越难保证，甚至月还款额已经超过月租金，尤其是贷款50万元以上购买房产的投资者。目前北京高档公寓的出租率以及空置率高达四成，其中贷款购买比例占到八成以上，加息后，这部分投资者持有房产的信心会下降，在今后一段时间内有出售房产的可能性。”付严说。 【投资分析】 房产年增值超1.4%投资客有赚 如果贷款50万元，对一套支出成本在80万元、面积在60平方米的市中心房产进行投资，贷款期限为20年，那么以等额本息的方式还款的总额为971119.15元，需要负担的利率总额为471119.15元；以等额本金的方式还款的总额为879575.00元，需要负担的利率总额为379575.00元。也就是说，平均每年所需负担的利率最少为18978.75元，故该套房产的每年出租回报率如下： 假设家具、家电的购置和装修花费共投入5万元，那么该套房屋的投入总成本共计85万元。根据市场规律，设定扣除房屋维修以及房屋空置期1个月，60平方米的房屋月租金大致为1600元的平均值，根据公式“年投资回报率=月租金×出租月数÷总投资金额×100%”，可得该套房屋每年的投资回报金额为1600×11=17600元，投资回报率为1600×11÷850000×100%=2.07%。每年的租金收益仍不足以补足等额本金贷款所要额外支付的利率，相差1378.75元。 由于30万元资金存入银行1年期所获利息是10260元，也就是说，当每年房产升值额度等于每年收入支出差+存款1年所获得的利息=1378.75+10260=11638.75元时，才能达到与存入银行同等的收益。因此，只有当房产平均每年增值幅度≥每年房产升值额度÷投资总金额×100%=1.4%时，才能达到与存入银行相平衡。 “千万家”市场分析人士认为，持续加息和租售比值的过高，已大大削减了投资的回报率。如上述，投资者要承受每月4046.33元的高额月供，从而大大减慢了投资回笼的速度。持续加息政策使未来投资者面临的信贷压力加大，且两限房、经济适用房和廉租房等一系列保障性住房的筹建，小户型的集中入市，都将会逐渐缓解供需失衡的情况。如此看来，重要投资风险将体现在5年以上。（记者 王丽娅） |
