第一章 总 则 第一条 为加强城市居民住宅小区的管理，提高城市整体管理水平，给居民提供整洁、文明、安全、舒适和方便的生活环境，推进文明社区的创建活动，根据建设部颁发的《城市新建住宅小区管理办法》、 《城市公有房屋管理规定》及《江苏省物业管理条例》、 《江苏省城市住宅区物业管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条 本办法适用于城市规划区、建制镇镇区达到一定规模且公共设备、公用设施等配套齐全的各类居民住宅小区、住宅组团及其他物业(以下统称住宅小区)。 对配套设施不全的住宅小区，由市建设行政主管部门会同所在地镇人民政府组织有关责任单位及其主管部门进行整治，创造条件，逐步推行。 第三条 本办法所称的物业，是指已建成投入使用的各类房屋及其相配套的公共设备、公用设施和附属场地等。所称物业管理是指物业管理企业按照委托合同的约定对物业所进行的养护、维修、管理和为业主、房屋使用人提供的服务。 本办法所称的业主，是指住宅小区内各类房屋的所有权人。所称使用人，是指物业的承租人或实际使用物业的其他人。 第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。 第五条 市建设行政主管部门是本市住宅小区物业管理的行政管理部门，其主要职责是： (一)贯彻实施国家有关物业管理的法律、法规、规章和方针、政策，研究制定物业管理的有关措施； (二)管理本市物业管理行业，逐步建立管理专业化、服务社会化、经营市场化的物业管理机制； (三)监督物业管理企业资质管理工作； (四)依法查处物业管理中的违法行为。 物业管理行业的日常管理工作由泰兴市物业管理办公室负责。 第六条 市城管、环保、公安、工商、税务、物价、电信、邮政、供电、广电、文化、市政、绿化、供水、供气等部门和单位及所在地镇人民政府按照各自的职责分工，共同做好住宅小区物业的有关管理工作。 街道办事处、居民委员会协助有关部门对物业管理与社区管理、社区服务的相互关系进行协调。 第七条 物业管理企业按照国家和省有关规定享受第三产业(居民服务业)优惠政策，政府各部门和社会有关方面应支持其发展。 第二章 业主自治管理 第八条 业主通过业主大会或者业主代表大会和业主委员会对物业实施自治管理。物业管理区域内业主人数较少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。 业主大会由物业管理区域内全体业主组成。业主人数较多的，可以推选业主代表，组成业主代表大会(以下统称业主大会)。 第九条 业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当由业主担任。 一个住宅区成立一个业主委员会。 第十条 业主大会由业主委员会负责召集，每年至少召开一次。经拥有物业管理区域内30％以上投票权数的业主提议，可以临时召开业主大会，业主委员会在接到提议后l5日内应当就所提议题召开业主大会。 业主的投票权数，普通住宅房屋实行一户一票；召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席。 业主大会决定事项，应当以出席业主大会的业主的投票权数过半数通过。 第十一条 业主大会行使下列职权： (一)选举、撤换业主委员会的组成人员； (二)审议、修改、通过住宅区内业主公约、业主委员会章程； (三)听取和审查业主委员会的工作报告并监督业主委员会的工作； (四)审定住宅区内有关业主和使用人权益的重大事项； (五)改变或者撤销业主委员会不适当的决定； (六)审议批准业主委员会选聘或者解聘物业管理企业的报告。 第十二条 首次业主大会选举产生的业主委员会，应当自选举产生之日起30日内，持《业主委员会登记表》、 《业主委员会委员名单》、 《业主委员会章程》等文件，向物业管理行政管理部门办理登记确认手续。登记确认日期为业主委员会成立日期。 第十三条 业主公约是业主共同订立的有关物业使用、维修、管理等方面的行为守则，对全体业主和使用人具有约束力。 业主公约自业主大会审议通过之日起生效，应当在生效之日起15日内报物业管理行政管理部门备案。 第十四条 业主委员会由住宅区内的业主和使用人代表组成，组成人数为单数，可以依据住宅区的规模，在5至15名的范围内确定。其组成人员不得在物业管理企业中兼职。 业主委员会可以设主任1名、副主任若干名，一般为兼职；主任、副主任在业主委员中产生。 业主委员会主任、副主任、委员应由热心公益事业、责任心强、有一定组织能力和必要工作时间的人员担任。 业主委员会召开会议时，可以邀请住宅区所在地的居民委员会派员参加。 第十五条 业主委员会每届任期3年，可连选连任。业主委员会履行下列职责： (一)召集和主持业主大会； (二)按照规定可以采取公开招标或者其他方式选聘或续聘物业管理企业，并经业主大会对合同条款审查同意后代表全体业主与物业管理企业签订本住宅区物业管理委托合同； (三)拟定本住宅区内的业主公约草案、业主委员会章程草案及其修订草案并提交业主大会审议通过； (四)审议物业管理企业年度工作计划、重大工程项目维修计划及其他物业管理重大措施； (五)听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理企业的管理服务活动； (六)执行业主大会决定，督促业主和使用人遵守业主公约和有关规定，接受业主、业主大会、物业管理行政主管部门的监督； (七)经业主大会批准，负责维修基金的管理和使用，当维修基金不足时进行续筹； (八)业主大会赋予的其他职责。 第十六条 业主委员会会议，由主任或者主任委托副主任召集，召开会议必须有过半数委员出席，所作决定须经业主委员会全体委员半数以上同意。 第十七条 业主大会、业主委员会通过的决定，应当予以公布，对物业管理区域内全体业主、使用人具有约束力。 业主公约和业主大会、业主委员会通过的决定，不得与法律、法规相抵触，否则无效。 第三章 物业管理企业 第十八条 物业管理企业是依据《中华人民共和国公司法》设立，独立核算、自主经营、自负盈亏并具有独立法人资格，以物业管理、为居民服务为主的经济实体。 第十九条 物业管理企业应当自领取企业法人营业执照之日起30日内，持有关文件向物业管理行政管理部门备案，申领物业管理企业资质证书。未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营服务活动。 第二十条 物业管理企业享有下列权利： (一)根据国家有关规定，并依据物业管理委托合同，结合住宅区内的实际，制定住宅区物业管理具体实施办法和工作制度； (二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用； (三)制止违章搭建或者其他侵害业主公共利益的行为，并可以向人民法院提起民事诉讼； (四)选聘专业公司承担专项经营业务； (五)按企业经营范围开展多种经营； (六)敦请业主委员会帮助管理。 第二十一条 物业管理企业承担下列义务： (一)全面履行物业管理委托合同，依法从事物业管理经营活动，维护业主利益； (二)接受业主、业主委员会及物业管理行政管理部门的监督； (三)向业主委员会报告工作，定期公布物业管理公共服务费和使用维修基金的收支账目，接受质询和审计； (四)积极开展多种形式、健康向上的社区文化活动，丰富住宅区居民的精神生活； (五)制定住宅区内物业管理年度计划和重大工程项目维修计划； (六)法律、法规及物业管理委托合同规定的其他义务。 第四章 物业管理委托 第二十二条 新建物业出售前，建设单位应当选聘物业管理企业，承担物业出售后至业主委员会正式签订物业管理合同前的前期物业管理服务。 第二十三条 房屋开发建设单位应在房屋竣工前选聘物业管理企业提前介入建设的住宅区物业管理。 第二十四条 开发建设单位在办理售房手续时，选聘的物业管理企业应当与物业购买人签订前期物业管理协议。 第二十五条 物业交付使用后，业主或者业主委员会应当及时续聘或者重新选聘物业管理企业，并签订物业管理合同。 第二十六条 接受委托的物业管理企业应当与开发建设单位签订前期物业管理委托合同。 物业管理委托合同应当包括下列内容： (一)当事人和物业的基本情况； (二)管理服务项目和内容及标准； (三)物业管理服务用房的使用、管理和收入分配办法； (四)维修基金及服务费的管理和使用； (五)双方的权利和义务； (六)合同的有效期限、合同终止和解除的约定； (七)违约责任及解决纠纷的途径； (八)双方当事人认为需要约定的其他事项。 物业管理企业应当在物业管理委托合同签订后15日内，将物业管理委托合同送市物业管理办公室备案。 第二十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或有其他违约行为的，建设单位、业主委员会可以决定终止委托合同，但应当提前30日通知物业管理企业。物业管理企业在接到终止通知之日起30日内向建设单位、业主委员会移交所托管物业的全部资料及账务。 第五章 住宅区的物业前期管理 第二十八条 本办法所称前期物业管理，是指房屋建成后，业主委员会成立前的物业管理。 第二十九条 开发建设单位或公有住房产权单位应在售房前制定住宅使用规定，与其选聘的物业管理企业签订前期物业管理委托合同，并报市物业管理行政管理部门备案。 开发建设单位与购房人签订房屋销售合同时，应当将住宅使用规定、前期物业管理委托合同和住宅使用说明书作为房屋销售合同的附件。 第三十条 开发建设项目在规划、设计和建设过程中，应备齐物业管理所必需的管理服务用房和安全防范等配套设施。 第三十一条 开发建设单位不得将房屋的共用部位、共用设备或公共设施的所有权、使用权单独转让。 第三十二条 开发建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担房屋的保修责任。 第三十三条 开发建设单位在前期物业管理期间不得使用物业维修专项基金。 第三十四条 自前期物业管理委托合同签订之日至新建房屋交付使用之日发生的前期物业管理服务费用，由房屋销售单位承担；自新建房屋交付使用之日至前期物业管理服务合同终止之日发生的前期物业管理服务费用，由售房单位和购房人按照房屋销售合同的约定承担。 第三十五条 前期住宅使用规定至业主大会审议通过的业主公约生效时自行终止。 前期物业管理委托合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业签订物业管理委托合同生效时终止。 第六章 住宅区的验收移交 第三十六条 住宅区建成后，必须按照国家有关规定进行工程竣工验收和住宅区综合验收，相关部门应当参加竣工验收，并就物业管理相关内容签署验收意见。 第三十七条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应在市物业管理行政管理部门的监督下，及时向业主委员会或物业管理企业移交住宅区物业和物业管理所必须的工程建设技术资料等。 第三十八条 移交内容： (一)建筑物(构筑物)及有关设备(设施)； (二)规定的物业管理服务用房及用于物业管理的设备(设施)； (三)物业管理基金； (四)总体工程配套设施，包括：市政、园林绿化、环卫、安全防范设施，信报箱、各类管线，其他相关的配套设施； (五)工程建设技术资料： 1、住宅区竣工总平面图； 2、单体建筑、结构、水、气、电、消防等施工及设备安装图； 3、住宅区公用配套设施、地下管网工程图； 4、有关设施、设备安装、使用和维修技术资料； 5、住宅区物业管理所必需的其他资料。 (六)业主(住户)基本情况。
第七章 物业的管理、使用、维护 第三十九条 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理给排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的关系。 第四十条 业主和使用人在物业管理区域内必须遵守下列规定： (一)房屋装饰、装修严禁危及房屋安全和他人安全，严禁改变房屋结构，严禁私搭乱建； (二)严禁擅自改变房屋用途和外貌； (三)严禁堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品，严禁利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益的活动； (四)房屋内公共楼梯、扶栏、走道、地下室、平台、屋面等公用部位，严禁占用、乱堆杂物； (五)爱护住宅区的公共设施，严禁损坏道路、绿地、花卉树木、艺术景观和休闲设施等； (六)车辆按照规定有序停放，严禁违规行车、停车、鸣喇叭； (七)垃圾实行袋装化，按照规定的地点、方式投放； (八)住宅区内严禁乱贴、乱画、乱挂、乱涂写； (九)在规定范围内按照合同约定缴交物业管理服务费用，不得拒绝缴纳或无故延期缴纳； (十)法律、法规和业主公约禁止的其他行为。 第四十一条 任何单位和个人不得擅自占用物业管理区域内的道路、场地。因物业维修或者公共利益需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当事先告知物业管理企业，并在约定的期限内恢复原状。造成损失的，应当给予相应赔偿。 第四十二条 利用物业设置广告等经营性设施的，应当在征得相关业主、业主委员会的书面同意后，由物业管理企业向有关部门办理报批手续。经批准设置的经营性设施的收益，在扣除物业管理企业代办费用后，应当将收益的30％用于补贴物业管理公共服务费，收益的70％纳入物业维修基金，但合同另有约定的除外。 第四十三条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。 住宅转让合同或者租赁合同签订之日起1O日内，当事人应当将住宅转让或者出租的有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。 第四十四条 房屋及市政公用设施和相关设备设施的维修责任，按照下列规定划分： (一)房屋室内部分，由业主和使用人自行维修； (二)房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、机电设备、公用天线、消防设施等共用部位、设施、设备，由受聘的物业管理企业根据合同的约定定期养护维修。 (三)物业管理区域内的市政公用设施和相关设备设施，按规定应当由市政、供水、供电、供气、通讯、环卫、绿化等部门维修养护的，原有职责和养护渠道不变。相关部门委托物业管理代为维修养护的，应当支付维修养护费用。 第四十五条 物业的维修资金，按照下列规定承担： (一)房屋的公共部位、公用设备的管理维修费用从房屋公共维修基金中支出；直管公房和单位自管房按房改政策出售的，由出售．方从公房售后提取的房屋公共部位维修基金中分摊相关费用。 (二)开发建设单位建造、纳入成本的公共设施，管理、维修、更新改造费用从公共部位维修基金中支出； 第四十六条 物业管理企业应当按照合同的约定，加强对住宅区内道路、路灯、喷泉池、园林绿化、娱乐场所、消防栓、停车场、自行车(摩托车)库、公厕、卫生保洁设备、设施等公用配套设施的养护维修。 属于人为损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，由责任人赔偿损失。 第四十七条 住宅区内受聘的物业管理企业可以接受有关专业部门委托，对本区域内的水、电、燃气等管线、设施进行维修养护。 第八章 物业管理的收费 第四十八条 物业管理实行有偿服务。物业管理收费，包括公共服务费和代收代办费、专项、特约服务费及住宅区内公共部位公用设施维修费。 第四十九条 市物业管理行政管理部门设立住宅小区公用设施维修基金管理中心，在本市建设银行设立帐户，专户存储。住宅小区公用设施维护基金由开发建设单位或公有住房出售单位及业主按照各方规定的缴纳标准向市住宅小区公用设施维修基金管理中心缴拨。资金来源包括： (一)产权单位优惠出售的公房，多层建筑按售房价款20％提留，高层建筑按售房价款30％提留；购房者按购房价款的2％缴交。 (二)新建的商品房，购房者按购房款2．5％的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属金体业主共同所有，不计入住宅销售收入。 以上维修基金统一存入市住宅小区公用设施维修基金中心专户，专款专用，由市物业管理办公室审查监督使用。 第五十条 普通住宅区的物业管理公共服务费，实行等级收费管理，执行政府指导价。收费等级的确认，由物业管理单位提出申请，市物价局会同市物业管理行政管理部门依据《江苏省普通住宅区物业管理公共性服务收费等级标准》及我市的实际情况进行审核后确定。 第五十一条 物业管理公共服务费的主要用途为： (一)物业管理服务人员的工资，按照规定提取的福利费； (二)绿化管理费； (三)清洁卫生费； (四)办公费； (五)保安费； (六)物业管理企业固定资产折旧费； (七)法定税费。 代收代办费、专项、特约服务费实行政府指导价与市场价相结合。 第五十二条 新建物业中未售出且未使用的部分，其物业管理服务费由建设单位与物业管理企业约定，没有约定或约定不明的，按物业管理服务费标准的50％由建设单位承担。 物业出租或者以其他方式交他人使用的，物业管理服务费可以由业主或者使用人交纳，但业主负最终交纳责任。 第五十三条 公共服务费，由住户按年交纳。非居住用房的收费标准可适当高于居住用房。业主和使用人不得以任何理由拒付物业管理公共服务费。对于超过6个月不交纳物业管理服务费的业主，业主委员会、物业管理企业可以向市物业管理行政管理部门申请禁止该业主所欠费物业的转让、出租和抵押，也可向人民法院起诉申请追缴。 第五十四条 专项、特约服务费，由房屋使用人根据约定的服务项目支付。 第五十五条 住宅小区的供水、供电、燃气、通讯、有线电视等单位向业主或者使用人收取费用等服务事项，可以委托物业管理企业实施，双方应当签订有偿服务合同。 任何单位和个人不应当就同一服务内容，向业主、使用人或者物业管理企业重复收费。 第五十六条 市物业管理行政管理部门物业管理办公室、业主委员会有权对物业管理企业经费的使用情况进行检查与监督。 第五十七条 建设单位在移交住宅区时，应当按照住宅区总建筑面积的3‰至4‰无偿提供物业管理服务用房，使用面积必须达30平方米以上。同时，以成本价提供总建筑面积4‰的经营用房，所需费用在开发建设成本中列支。 物业管理用房、经营用房产权属住宅区所有业主共有，不得转让、抵押。 第九章 法律责任 第五十八条 业主、使用人未按照物业管理合同的约定交纳物业管理服务费的，物业管理企业可以催交，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以按每日0.5‰加收滞纳金。 第五十九条 建设单位未按照规定提供物业管理服务用房以及物业管理设备设施的，由物业管理行政管理部门责令其限期补建，逾期不补建的，或不具备补建条件的应当按实交纳补建价款，并同时处以2万元以上4万元以下罚款。 建设单位未按照规定落实前期物业管理企业的，由物业管理行政管理部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以2万元以上4万元以下罚款。 第六十条 物业管理企业违反本条例，按照下列规定处罚： (一)未取得资质证书从事物业管理活动的，由物业管理行政管理部门责令停止活动，没收非法所得，可处以l万元以上3万元以下罚款； (二)违反合同约定的服务质量标准的，由物业管理行政管理部门责令其限期改正，逾期未改正的，可处以l万元以上3万元以下罚款； (三)对物业共用部位、共用设施设备管理不善，造成物业环境恶化的，由物业管理行政管理部门对其作出警告，降低资质等级或者吊销资质证书，并处以1万元以上3万元以下罚款； 第六十一条 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由物业管理行政管理部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，可按每日0.5‰加收滞纳金。 未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由物业管理行政管理部门责令其限期改正，可处以5000元以上5万元以下罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六十二条 违反本条例规定，由工商、物价、财政、公安等部门依照有关法律、法规、规章的规定处罚。 第六十三条 物业管理行政管理部门和其他部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，由其所在单位或者上级机关给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 第六十四条 当事人对行政管理部门的具体行政行为不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。 第十章 附则 第六十五条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区(厂房)的物业管理，参照本办法执行。 第六十六条 本办法由市物业管理行政管理部门负责解释。 第六十七条 本办法自颁布之日起施行，原《泰兴市物业管理暂行办法》(泰政发[1997]139号)同时废止。 二00一年十月二十三日 |
